Karlsruhe – Mit einem den Beteiligten des Verfahrens soeben bekanntgegebenen Beschluss hat die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Karlsruhe Eilanträge von Nachbarn gegen eine Baugenehmigung abgelehnt, die die Stadt Karlsruhe mit Datum vom 26.02.2016 der zum Verfahren beigeladenen Bauherrin erteilt hatte. Die Baugenehmigung betrifft den Neubau eines Waschparks für Kraftfahrzeuge und eine Geländeauffüllung auf dem Grundstück Lorbeerweg 18 im Karlsruher Stadtteil Neureut-Heide. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Kirchfeld II – Sanddornweg“ vom 22.06.1993, der dort ein Gewerbegebiet festsetzt.
Die Antragsteller sind Eigentümer von westlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücken. Das Grundstück der Antragstellerin zu 1 ist mit einem teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich genutzten Reihenendhaus bebaut, das Grundstück der Antragsteller zu 2 mit einem zu Wohnzwecken genutzten Reihenendhaus. Die Grundstücke der Antragsteller befinden sich ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Kirchfeld II – Sanddornweg“ und sind dort als Mischgebiet (Teilbereich MI 2) ausgewiesen. Die Antragsteller machen geltend, der maßgebliche Bebauungsplan sei wegen Funktionslosigkeit nachträglich unwirksam geworden. Der Betrieb eines Waschparks sei ihnen insbesondere wegen des damit verbundenen Lärms nicht zumutbar.
Dem ist die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts nicht gefolgt und hat zur Begründung ihres die Eilanträge ablehnenden Beschlusses ausgeführt, es sei nach vorläufiger Prüfung nicht davon auszugehen, dass der Bebauungsplan in Bezug auf die Festsetzung des Mischgebiets wegen Funktionslosigkeit unwirksam geworden sei. Das Mischgebiet als Baugebietstyp sei dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten, diene. Funktionslos werde eine Festsetzung als Mischgebiet erst dann, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt worden sei und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp „umgekippt“ sei. Von einem „Umkippen“ des Gebiets in ein allgemeines Wohngebiet sei indessen nicht auszugehen. Im Mischgebiet MI 2 seien nicht nur Wohnnutzungen, sondern in nicht unerheblichem Umfang auch gewerbliche Nutzungen vorhanden. So befänden sich nördlich des Lorbeerwegs die Einzelhandelsbetriebe dm und Aldi. Die Grundstücke südlich des Lorbeerwegs würden zwar überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Auch dort gebe es jedoch – wenn auch in geringem Umfang – gewerbliche Nutzungen. Auch das Grundstück der Antragstellerin zu 1 werde nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblich genutzt. Im Übrigen erfülle das festgesetzte Mischgebiet weiterhin seine Funktion als Pufferzone zwischen dem westlich festgesetzten allgemeinen Wohngebiet und dem östlich angrenzenden Gewerbegebiet beziehungsweise der östlich gelegenen Linkenheimer Landstraße. Denn durch die Festsetzung des Mischgebiets verbleibe es bei den im Vergleich zu einem Wohngebiet höheren zulässigen Immissionsgrenzwerten. Des Weiteren dürfte auch die Festsetzung des zu einem wesentlichen Teil noch unbebauten Gewerbegebiets nicht funktionslos geworden sein.
Der Waschpark sei in dem im Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb allgemein zulässig. Als Eigentümer von Grundstücken außerhalb des für das Baugrundstück festgesetzten Gewerbegebiets hätten die Antragsteller ohnehin nur Anspruch auf Einhaltung des Rücksichtnahmegebots, wofür es letztlich entscheidend darauf ankomme, ob sie durch das genehmigte Vorhaben unzumutbar beeinträchtigt würden. Dies sei im Hinblick auf die von dem genehmigten Waschpark ausgehenden Schallemissionen voraussichtlich nicht der Fall. Für ihre im Mischgebiet gelegenen Grundstücke gälten Immissionsrichtwerte von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Nach der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung würden diese Richtwerte eingehalten. Deren Einhaltung im tatsächlichen Betrieb dürfte im Übrigen auch durch die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung gewährleistet sein. Danach sei durch Schallschutzmaßnahmen sicherzustellen, dass nicht nur die Immissionsrichtwerte, sondern sogar die niedrigeren in der schalltechnischen Untersuchung prognostizierten Immissionspegel eingehalten würden. Spätestens sechs Monate nach der Inbetriebnahme des Waschparks müsse die Bauherrin eine Messung durch eine unabhängige Messstelle vornehmen, um die Einhaltung der prognostizierten Immissionspegel zu überprüfen. Sollten diese Immissionspegel nicht eingehalten werden können, seien nach den Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung ergänzende Schallschutzmaßnahmen zu treffen.
Unzumutbare Geruchs- und Lichtimmissionen seien im Übrigen nicht zu befürchten. Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots dürfte sich auch aus der durch das Vorhaben verursachten Erhöhung des Verkehrsaufkommens in dem Gebiet der Antragsteller, insbesondere im Lorbeerweg, nicht ergeben. Nach einer von der Beigeladenen vorgelegten Verkehrsuntersuchung dürfte selbst bei Zugrundelegung eines „worst case“-Szenarios nicht anzunehmen sein, dass die Zufahrt zu den Grundstücken der Antragsteller und die Ausfahrt hiervon nach Ausmaß und Dauer massiv beeinträchtigt würden. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Grundstücke der Antragsteller nicht nur über den Lorbeerweg am Waschpark vorbei, sondern auch über den Bocksdornweg angefahren werden könnten, der ebenfalls in die Landesstraße L 605 münde.
Der Beschluss vom 25.10.2016 (3 K 2150/16) ist nicht rechtskräftig. Die unterlegenen Antragsteller können innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses Beschwerde zum Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim einlegen.